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認知症などで判断能力が低下した方が所有する空き家の売却には成年後見制度の利用が必要です。後見人が選任されれば売却手続きを進められますが、居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可が別途必要です。
「認知症の親が実家の空き家を持っているが、誰も住んでいない。子供が売却したいが自分で動かせない」というケースが千葉県内でも増加しています。判断能力が低下した方の財産を保護するために、法律は成年後見制度による管理・処分を定めています。本記事では成年後見と空き家売却の関係を解説します。
監修体制：司法書士等の有資格者／参考：法務省「成年後見制度について」
※本記事は一般的な情報提供です。個別の手続きは司法書士・弁護士にご相談ください。
判断能力が低下した本人は有効な不動産売買契約を締結できません。成年後見人・保佐人・補助人が本人に代わって法律行為を行います。
民法では「意思能力のない状態でなされた法律行為は無効」とされています（民法第3条の2）。認知症が進行した本人が売買契約に署名しても、後から「無効」とされるリスクがあります。このため、判断能力が低下した方の不動産売却は成年後見制度（後見・保佐・補助）を利用する必要があります。
成年後見制度は家庭裁判所が「後見人・保佐人・補助人」を選任し、判断能力が不十分な方の財産管理・身上監護を支援する制度です。法定後見と任意後見の2種類があります。空き家の売却では法定後見（後見・保佐・補助）が一般的です。
判断能力の程度によって「後見（ほぼなし）」「保佐（著しく不十分）」「補助（不十分）」の3種類があります。不動産売却の代理権は3種類で異なります。
| 区分 | 対象者 | 代理権の範囲 | 不動産売却 |
|---|---|---|---|
| 後見 | 判断能力が全くない方 | 全財産行為について代理権 | 後見人が代理（居住用は許可必要） |
| 保佐 | 判断能力が著しく不十分 | 重要行為には同意・取消し権 | 不動産売却の代理権を付与申請で可 |
| 補助 | 判断能力が不十分 | 本人が申立てた特定の行為 | 代理権を付与申請で可 |
認知症が進行した方（日常生活が困難なレベル）は「後見」、軽度認知症・軽度知的障害は「保佐・補助」が適用されます。後見の場合、後見人が単独で空き家の売却手続きを進めることができます（居住用不動産は別途許可が必要）。
申立人（配偶者・4親等以内の親族等）が家庭裁判所に申立て→調査・審判→後見人選任（申立てから2〜3ヶ月）という流れです。
家庭裁判所が適任者を選びます。親族後見人（家族が後見人）が選任されるケースもありますが、財産が多い・親族間に利害対立があるケースでは専門職後見人（弁護士・司法書士・社会福祉士等）が選任されることがあります。
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本人の「居住用不動産」（現在または過去に住んでいた不動産）の売却は、後見人であっても家庭裁判所の許可が別途必要です（民法第859条の3）。空き家でも居住用と認定されることがあります。
「もう誰も住んでいない空き家だから居住用ではない」とは限りません。本人が居住していた場所（実家・老人ホーム入居前の住居等）は「居住用」と判断されるケースがあります。裁判所の許可なしに後見人が売却すると、取引が無効になるリスクがあります。
後見開始申立てから不動産売却完了まで最短でも4〜6ヶ月程度かかります。申立て費用は3万〜5万円、司法書士費用は10万〜30万円、毎月の後見報酬は2万〜5万円が目安です。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 申立て費用（印紙・郵券・診断書等） | 3万〜5万円 |
| 司法書士・弁護士への申立て依頼料 | 10万〜30万円 |
| 後見人の報酬（毎月） | 2万〜5万円 |
| 居住用不動産許可申立て費用 | 1万〜3万円（別途） |
成年後見制度の利用は一度始めると本人が亡くなるまで継続が原則のため、「不動産売却のためだけに開始する」という判断は慎重に行う必要があります。司法書士・弁護士に相談の上で判断してください。相続人が複数いる場合の手続きとも関連します。
A. 子供が単独で売却することはできません。家庭裁判所が選任した後見人が手続きを行います。居住用不動産の売却には家庭裁判所の別途許可が必要です。
A. 申立て費用（印紙代・郵券・診断書等）は3万〜5万円程度です。司法書士・弁護士に依頼する場合は別途10万〜30万円がかかります。後見就任後は毎月2万〜5万円の後見報酬が発生します。
A. 居住用不動産の場合は後見人選任後さらに家庭裁判所への売却許可申立てが必要です（2〜3ヶ月）。非居住用の空き家なら後見人が単独で進めることができます。
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