遺言書なしで相続した空き家の売却｜手続き・費用・トラブル対策を完全解説

遺言書なし相続とは何ですか？

被相続人が遺言書を残さずに亡くなった場合、民法の規定（法定相続分）に基づいて相続人全員が財産を共有する状態から相続が始まります。

遺言書がない（無遺言相続）場合、被相続人の財産は相続開始と同時に法定相続人全員の共有財産となります（遺産共有）。空き家を含む不動産は全員が法定相続分に応じた持分を持つ状態になりますが、この状態では誰も単独で売却・処分できません。

法定相続人の優先順位

• 配偶者：常に相続人（配偶者相続分は1/2〜3/4）
• 第1順位：子・孫（代襲相続）
• 第2順位：直系尊属（親・祖父母）
• 第3順位：兄弟姉妹（代襲相続は甥・姪まで）

遺言書なし相続の問題点

遺言書がないと「誰が空き家を取得するか」が決まらず、遺産分割協議が長期化するリスクがあります。特に相続人の数が多い場合や、感情的な対立がある場合は数年以上協議が続くことも。その間も固定資産税や管理費は発生し続けます。

遺産分割協議の進め方は？

法定相続人全員を確定→遺産を一覧化→分割方法を協議→遺産分割協議書を作成→全員の実印・印鑑証明書を取得、という流れです。

遺産分割協議書の必須記載事項

• 被相続人の氏名・死亡日・最後の住所・本籍
• 相続人全員の氏名・住所・押印（実印）
• 不動産の特定（登記簿の表示通り：所在・地番・地目・地積等）
• 取得者・取得割合の明記
• 預貯金・その他財産の帰属（一括記載も可）

「売却して分配」を協議書に盛り込む方法

全員で売却して売却代金を分配する場合は、「○○不動産を売却し、その代金を相続人A・B・Cで○対○対○の割合で分配する」と明記します。売却前の相続登記が原則必要ですが、売却直前に被売却名義人→買主への直接移転登記（中間省略登記の一形態）で対応できる場合もあります（司法書士に確認）。

千葉県内では相続人が複数都道府県に散らばっているケースが多く、書面協議（郵送）で協議書への署名押印を順送りするのが現実的です。

相続登記はどうすればよいですか？

遺産分割協議書が完成したら、法務局（千葉地方法務局）に相続登記を申請します。2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内の申請が必要です。

相続登記の詳細な手順は別記事を参照してください。費用は登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）と司法書士費用（5万〜15万円）が主な出費です。

相続人申告登記の活用

2024年4月施行の制度で、遺産分割前でも「自分が相続人である」ことを法務局に申告できる「相続人申告登記」が新設されました。これにより義務化の3年期限を一時的に満たすことができ、遺産分割協議が長引く場合の暫定措置として活用できます（過料回避のみ効果・売却には遺産分割が別途必要）。

空き家を売却する手順は？

相続登記完了後、買取業者または仲介業者に売却します。買取業者なら最短2週間〜1ヶ月で現金化可能。古家付き土地・再建築不可・長期間空き家でも対応可能な業者が多くいます。

買取 vs 仲介の比較

遠方に相続人が分散している場合や早期換金を優先する場合は、買取業者への売却が向いています。空き家売却の流れも参照してください。

税金と特例控除の注意点は？

空き家売却の利益（譲渡所得）には所得税・住民税がかかりますが、「被相続人居住用財産の3,000万円特別控除」を活用すれば大幅節税が可能です。令和9年12月31日まで期限延長中です。

3,000万円特別控除の主な要件

• 被相続人が相続の直前まで1人で（または老人ホーム等に入居中で空き家）居住
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
• 売却価格が1億円以下
• 売却後に耐震改修または取壊し（2024年以降の改正で選択可能）

詳細な要件・申請手順は3,000万円特別控除の専門記事を参照し、必ず税理士に確認してください。空き家売却の税金全般についても合わせてご確認ください。

よくある質問

Q. 遺言書がない場合、空き家はどう相続されますか？

A. 法定相続分に基づいて相続人全員の共有財産になります。売却するには遺産分割協議で分割方法を決め、協議書を作成する必要があります。

Q. 遺産分割協議書はどこで作ればよいですか？

A. 司法書士または行政書士に作成を依頼するのが一般的です（費用3万〜10万円）。全員の実印・印鑑証明書が必要です。

Q. 遺言書なし相続の空き家に3,000万円特別控除は使えますか？

A. 要件を満たせば適用可能です。被相続人が1人で居住・旧耐震基準・相続から3年以内の売却等の要件があります。詳細は税理士に確認してください。

よくある質問

遺言書がない場合、空き家はどう相続されますか？

法定相続分に基づいて相続人全員の共有財産になります。売却するには遺産分割協議で誰が取得するか（または全員で売却して代金分配するか）を決め、協議書を作成する必要があります。

遺産分割協議書はどこで作ればよいですか？

司法書士または行政書士に作成を依頼するのが一般的です（費用3万〜10万円）。自分で作成することも可能ですが、法的効力のある書式・記載事項に注意が必要です。全員の実印・印鑑証明書が必要です。

遺言書なし相続の空き家に3,000万円特別控除は使えますか？

要件を満たせば適用可能です。「被相続人が1人で居住していた」「昭和56年5月31日以前の建築」「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却」等の要件があります。令和9年12月31日まで期限延長済みです。詳細は税理士に確認してください。