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被相続人居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除は、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象。譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、相続空き家の売却で税負担をほぼゼロにできる強力な特例です。
千葉県内で相続した実家・空き家を売却するなら、必ず活用したいのが「3,000万円特別控除」です。適用要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、譲渡所得税・住民税がほぼゼロになるケースもあります。ただし令和9年（2027年）12月31日が期限。本記事では、適用要件、期限、必要書類、申請手順、千葉県内の事例を国税庁データに基づき解説します。
監修：[宅地建物取引士・税理士・氏名]（業者契約後追記）／参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」。租税特別措置法に基づき、相続した空き家を譲渡した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
全国900万戸を超える空き家問題に対応するため、相続空き家の流通促進を目的として、2016年（平成28年）に創設されました。空き家を売却することで譲渡所得税・住民税の負担を軽減し、相続後の早期売却を後押しする狙いです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 正式名称 | 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 |
| 根拠法 | 租税特別措置法第35条第3項 |
| 適用開始 | 平成28年（2016年）4月1日 |
| 適用期限 | 令和9年（2027年）12月31日 |
| 控除額 | 最大3,000万円（一人あたり） |
| 相続人3人以上の場合（令和6年〜） | 一人あたり2,000万円 |
| 主な対象者 | 相続で空き家を取得した相続人 |
譲渡所得から3,000万円が控除されるため、譲渡所得が3,000万円以下なら税負担はゼロ。譲渡所得3,000万円超の場合でも、控除後の所得に税率がかかるため、大幅な節税が実現できます。
①被相続人が一人で住んでいた家、②昭和56年5月31日以前建築、③区分所有建物でない、④相続後事業・賃貸・居住に使われていない、⑤譲渡価額1億円以下、⑥耐震リフォーム済みまたは取壊し済み、等を満たす必要があります。
譲渡期限は「相続開始から3年経過年の12月31日」と「令和9年（2027年）12月31日」の両方を満たす必要があります。2024年に相続が発生した場合、3年期限は2027年12月31日、令和9年末も2027年12月31日で重なります。2027年以降の相続発生では、令和9年末期限が先に到来するため注意が必要です。
相続人2人以下なら一人あたり最大3,000万円。3人以上の場合は令和6年1月1日以降の譲渡で一人あたり2,000万円に減額されます（令和5年12月31日以前は3,000万円のまま）。
| 相続人数 | 譲渡日 | 一人あたり控除上限 |
|---|---|---|
| 1〜2人 | 令和5年以前 | 3,000万円 |
| 1〜2人 | 令和6年1月1日以降 | 3,000万円 |
| 3人以上 | 令和5年12月31日以前 | 3,000万円 |
| 3人以上 | 令和6年1月1日以降 | 2,000万円 |
この控除は各相続人ごとに個別に適用されます。共有名義の空き家を売却した場合、各相続人が自分の譲渡所得に対して控除を適用します。たとえば3人で共有する場合、各人が2,000万円ずつ控除可能で、合計6,000万円相当の節税効果があります。
千葉県の空き家、3,000万円控除で節税相談
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被相続人居住用家屋等確認書（市町村役場発行）、譲渡所得の内訳書、売買契約書コピー、登記事項証明書、耐震基準適合証明書（該当時）、戸籍謄本が必要です。
市町村役場が発行する公的書類で、以下を証明します。
千葉県内では、空き家所在地の市町村役場（住宅課・税務課等）で申請します。発行に1〜2週間程度かかるため、確定申告期限に余裕を持って申請しましょう。
譲渡があった年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告を提出。被相続人居住用家屋等確認書を事前に市町村役場で取得し、譲渡所得の内訳書を作成して必要書類とともに税務署へ提出します。
譲渡所得の確定申告は、譲渡者の住所地を管轄する税務署に提出します。千葉県内には千葉西・千葉東・市川・松戸・柏・船橋・木更津・茂原・佐原・成田など複数の税務署があります。
小規模宅地等の特例（相続税）との併用は可能。居住用財産3,000万円特別控除（自宅売却用）との併用も同一年内に可能ですが、両方合わせて3,000万円上限です。
| 特例 | 併用可否 | 備考 |
|---|---|---|
| 小規模宅地等の特例（相続税） | ○ | 相続税と譲渡所得税で別物 |
| 取得費加算の特例 | × | 選択適用 |
| 居住用財産3,000万円特別控除 | △ | 同一年内可・合計3,000万円上限 |
| 長期譲渡所得の軽減税率 | × | 10年超所有自宅用と選択 |
| 買換え特例 | × | 選択適用 |
相続税申告期限から3年以内の譲渡なら、納付した相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が選択適用できます。譲渡所得が高額（5,000万円超）の場合は、取得費加算のほうが有利になる場合があります。両特例を比較してより節税効果が大きい方を選びましょう。
千葉県内では、相続税が発生する高額相続案件（評価額6,000万円超等）でも、3,000万円特別控除が圧倒的に有利なケースが多くあります。詳細は税理士に相談を推奨します。
千葉市・船橋市の戸建（築40年以上・相続）で多く適用されています。外房・南房総の古民家でも適用可能で、税負担ゼロの事例が増えています。
千葉県内では、相続から3年以内の売却で3,000万円特別控除を適用するケースが大幅に増えています。令和9年末までの時限的措置なので、相続済みの空き家は早めの売却検討を推奨します。
千葉県の空き家、3,000万円控除を最大活用
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