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相続不動産の名義変更（相続登記）は2024年4月1日から義務化され、3年以内の申請が必要です。怠ると10万円以下の過料。施行前の相続は2027年3月31日が経過措置期限です。
千葉県内で実家・空き家・土地を相続したものの、名義変更（相続登記）を後回しにしていませんか。2024年4月施行の改正不動産登記法により、相続登記は法律上の義務となりました。期限を過ぎると過料の対象となり、売却・賃貸・抵当権設定もできません。本記事では、相続不動産の名義変更について、手続き・費用・必要書類・期限を司法書士監修の視点でわかりやすく解説します。
監修：[宅地建物取引士・司法書士・氏名]（業者契約後追記）／参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
相続不動産の名義変更とは、亡くなった方（被相続人）の不動産の所有者名義を相続人へ書き換える「相続登記」のことです。
不動産（土地・建物・マンション）は法務局の登記簿に所有者が記録されています。被相続人が亡くなると、その不動産は相続人へ自動的に承継されますが、登記簿上の名義は自動では変わりません。相続人が法務局へ申請して初めて名義が書き換わります。これが「相続登記」です。
名義変更を放置すると、以下のような重大な不利益があります：
特に千葉県内の空き家は、相続登記未了のまま放置されているケースが多く、後の世代になるほど名義変更が困難になります。
2024年4月1日施行。所有権取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科されます。施行前の相続は2027年3月31日が経過措置の期限です。
改正不動産登記法は、所有者不明土地問題の解消を目的に2021年に成立し、2024年4月1日に施行されました。主なポイントは以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 対象者 | 相続（遺言含む）で不動産を取得した相続人 |
| 期限 | 所有権取得を知った日から3年以内 |
| 過料 | 正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料 |
| 遡及適用 | 施行前の相続も対象（2024年4月1日 or 取得を知った日 のいずれか遅い日から3年） |
| 経過措置の期限 | 2027年（令和9年）3月31日 |
とくに重要なのが「遡及適用」と「経過措置の期限」です。何十年も前に発生した相続でも、登記が未了であれば義務の対象となります。2027年3月31日までに登記または相続人申告登記をしないと、過料の対象となるおそれがあります。
法務省の解説は「相続登記の申請義務化について」で公開されています。
被相続人の戸籍謄本一式、相続人の戸籍・住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書、登記申請書が基本セットです。
相続登記に必要な主な書類を、ケース別に整理しました。
戸籍収集は被相続人の本籍地が複数回変わっていると、各地の市町村役場へ請求が必要です。郵送請求も可能ですが、平均で2〜4週間かかります。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%。司法書士に依頼すると報酬6万〜15万円。戸籍収集・郵送・印紙含めて総額10万円〜20万円が目安です。
費用の内訳を以下にまとめました。千葉県内の戸建ての場合の目安です。
| 費用項目 | 金額目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% | 評価額1,000万円なら4万円 |
| 司法書士報酬 | 6万円〜15万円 | 相続関係の複雑さで変動 |
| 戸籍謄本等 | 3,000円〜1万円 | 戸籍450円・除籍750円・住民票300円程度 |
| 固定資産評価証明書 | 400円〜500円/通 | 市町村により異なる |
| 郵送・交通費 | 3,000円〜1万円 | 遠方の市町村役場へ請求する場合 |
| 合計（司法書士依頼時） | 10万円〜20万円 | 評価額・相続関係次第 |
| 自分で申請する場合 | 登録免許税＋実費 4万円〜6万円 | 時間と労力は相応にかかる |
なお、相続登記の登録免許税は「相続人以外への遺贈」の場合は2.0%（5倍）となるため、遺言書の文言には注意が必要です。
相続不動産の名義変更と空き家売却を同時相談
千葉県の空き家を相続したものの、名義変更も売却も後回しになっている方はお気軽にご相談ください。司法書士と連携し、相続登記から決済まで一括サポート可能です。
業者との契約後に掲載されます。
遺産分割未了でも、相続人の1人が単独で「相続人申告登記」を申請すれば、相続登記義務を一時的に履行扱いにできる新制度です（2024年4月開始）。
相続人間で遺産分割協議が長引いている場合、義務化された3年の期限内に正式な相続登記が間に合わないことがあります。そのような場合の救済策として新設されたのが「相続人申告登記」です。
ただし、相続人申告登記はあくまで「義務を一時的に履行する」ためのもので、不動産を売却したい場合は最終的に正式な相続登記が必要です。空き家を売却する予定があるなら、最初から正式な相続登記を行うほうが二度手間にならず効率的です。
法務局ひな型を活用すれば自分で申請可能。戸籍収集→遺産分割協議書作成→登録免許税納付→申請書作成→法務局提出の5ステップです。
費用を抑えたい場合、相続登記は自分で申請することも可能です。法務局のウェブサイトに申請書ひな型と記載例が公開されています。
自分で申請する場合の注意点は以下のとおりです。
千葉県内の不動産については、千葉地方法務局（千葉市中央区中央港）または各支局・出張所が管轄です。
相続登記完了後は、売却・賃貸・利活用が選択できます。空き家を放置すると固定資産税が最大6倍になるため、早期売却がおすすめです。
相続登記が完了したら、次に検討すべきは空き家の活用方法です。主な選択肢は3つあります。
放置すると2023年改正の空家等対策特別措置法で管理不全空家に指定され、住宅用地特例が解除されて固定資産税が最大6倍になります。さらに特定空家に指定されると行政代執行で強制解体される可能性もあります。早期の売却検討が現実的です。
千葉県内には、相続登記から空き家売却まで一括対応する不動産買取業者があります。司法書士連携で書類収集・登記申請も任せられます。
千葉県内で相続不動産を抱えている方は、以下のような専門家に相談できます。
とくに「空き家を売却する前提」なら、不動産買取業者にまず相談するのが効率的です。買取が前提なら司法書士費用を業者側で負担するケースもあり、相続人の自己負担を抑えられます。
千葉の空き家買取ナビでは、千葉県全域の相続不動産について、名義変更・査定・売却まで一括サポートしています。詳しくは売却の流れと買取価格をご覧ください。
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