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相続人が複数いる空き家の売却には、全員が参加した遺産分割協議の成立と相続登記が必要です。1人でも反対・音信不通になると売却が止まるため、早期の専門家関与が重要です。
「親が亡くなって実家の空き家を売りたいが、兄弟姉妹の意見がまとまらない」という状況は千葉県内の相続案件でも非常に多く見られます。法定相続人が複数人いる場合、空き家は遺産分割協議が成立するまで全員の共有財産となります。本記事では、遺産分割協議の進め方から相続登記、売却完了までの全手順を解説します。
監修体制：宅地建物取引士・司法書士等の有資格者／参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
※本記事は情報提供を目的としており、個別事案の正確な判断は司法書士・弁護士にご相談ください。
遺産分割協議が成立するまでは法定相続分に応じた「共有」状態です。売却・賃貸・建替えは全員合意が必要です（民法第252条・第251条）。
| 相続人の構成 | 配偶者 | 子・代襲相続人 |
|---|---|---|
| 配偶者＋子 | 1/2 | 1/2（子で均等分割） |
| 配偶者＋直系尊属 | 2/3 | 1/3（直系尊属で均等） |
| 配偶者＋兄弟姉妹 | 3/4 | 1/4（兄弟姉妹で均等） |
| 子のみ（配偶者なし） | — | 全員均等 |
相続人が多い（例：被相続人の兄弟姉妹が相続人の場合、数十人に及ぶことも）場合でも、全員の合意なしには空き家は売却できません。2024年4月施行の相続登記義務化により、相続から3年以内の登記が義務付けられており、放置すると10万円以下の過料が科されます。
相続人の確定→遺産分割協議→協議書作成→相続登記→売却契約→決済の順で進みます。全工程で3ヶ月〜1年以上かかるのが一般的です。
全相続人で空き家を売却して代金を分配する方法のほか、1人の相続人が単独取得し、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」も有効です。代償分割なら売却前の不動産相場が変動しても影響を受けにくく、スムーズに手続きが進みます。代償金の原資がない場合は、単独取得者が金融機関からの融資を活用するケースもあります。
家庭裁判所の遺産分割調停（申立費用1,200円〜）が最初の選択肢です。調停が不成立の場合は自動的に審判に移行し、裁判所が分割方法を決定します。
千葉家庭裁判所での遺産分割調停は、一般的に申立てから解決まで半年〜1年以上かかります。空き家の放置リスク（固定資産税・管理費・劣化）が増す前に、早期の調停申立てを検討してください。
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遺産分割前の参考査定・相続人全員へのご説明資料の作成にも対応。電話050-6881-1319（9:00〜20:00／年中無休）。
住民票・戸籍の附票で住所を調査後、それでも連絡が取れない場合は不在者財産管理人の選任（家庭裁判所）を申立てます。行方不明7年以上なら失踪宣告も可能です。
2023年4月施行の民法改正により、所在不明の相続人（共有者）の持分について、裁判所の決定を経て他の共有者が取得・売却できる制度が新設されました（民法第262条の2）。公告期間（2ヶ月以上）後に裁判所が決定し、持分を取得した共有者は相当額を供託することで単独売却が可能になります。
売却代金は法定相続分または遺産分割協議書で定めた割合で各相続人に分配されます。各相続人が自分の取得分について個別に確定申告（譲渡所得税）をする必要があります。
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 司法書士報酬（相続登記） | 5万〜15万円 | 相続人数・物件数による |
| 遺産分割協議書作成 | 3万〜10万円 | 司法書士・行政書士 |
| 登録免許税（相続登記） | 固定資産税評価額×0.4% | — |
| 買取手数料 | 0円（買取業者の場合） | 仲介は売却価格×3%+6万円 |
| 確定申告・税理士費用 | 5万〜20万円 | 相続人各自で必要な場合 |
相続した空き家を売却した際の譲渡所得税は、相続人ごとに申告します。被相続人居住用財産の3,000万円特別控除（令和9年12月31日まで）は要件を満たせば各相続人が個別に適用可能ですが、詳細な要件確認は税理士への相談が必須です。空き家売却の税金についても参照してください。
A. はい、全員の同意（遺産分割協議）が必要です。法定相続分のまま共有名義にして全員合意で売却する方法と、特定の相続人が代償金を払って単独取得してから売却する方法があります。
A. 不在者財産管理人の選任（家庭裁判所）または失踪宣告（行方不明7年以上）を利用します。2023年民法改正により所在不明共有者の持分売却制度も整備されました。
A. 家庭裁判所の遺産分割調停（申立費用は印紙1,200円から）を活用できます。調停不成立の場合は審判に移行し、裁判所が分割方法を決定します。
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