公開 / 更新
空き家の終活・生前対策として、親が元気なうちに実家の整理を始めることが、子どもへの最大の配慮です。生前売却・生前贈与・家族信託・遺言書作成の4つの選択肢があり、それぞれ税務・法務上の影響が異なります。認知症になると通常の売買契約が結べなくなるため、判断能力があるうちに行動することが重要です。
千葉県内でも、「親が老人ホームに入ったが実家をどうするか決めていない」「親に認知症の兆候が出てきたが相続準備をまだしていない」という相談が増えています。空き家問題の多くは「相続後に発生」しますが、本来は「親が元気なうち」に解決するのが最もスムーズです。本記事では空き家の終活・生前対策を2026年5月時点の法令情報とともに解説します。
監修：有資格者ネットワーク（宅地建物取引士・司法書士・税理士）／参考：民法・相続法・信託法・租税特別措置法・国土交通省「空き家対策の総合的推進について」・法務省「相続登記義務化に関するQ&A」
親が認知症・判断能力低下後は通常の売買契約が締結できません。相続発生後は相続人全員の協力が必要になります。生前対策は「選択肢が一番多い段階で動く」ことで、子どもへの負担を最小化します。
不動産の売買契約は、当事者に意思能力（契約の意味・結果を理解する能力）があることが法的に必要です（民法第3条の2）。認知症が進行して意思能力が失われると、通常の売買契約は無効になります。この場合、家庭裁判所で成年後見人を選任し（成年後見制度・民法第7条以下）、後見人が代わりに売却手続きを進めることになります。ただし成年後見の申立から選任まで数ヶ月かかり、後見人報酬も発生するため、大きな負担になります（成年後見と空き家売却参照）。
相続発生後に空き家を売却しようとすると：
これらの問題を生前対策で解消しておくことが「子どもへの最大の配慮」です。
生前対策の主な選択肢は①生前売却②生前贈与③家族信託④遺言書作成の4つです。状況・目的に応じて組み合わせることも可能です。
| 方法 | 概要 | 主なメリット | 主なデメリット |
|---|---|---|---|
| 生前売却 | 親の意思で売却し代金を受け取る | 相続人間のもめ事を防ぐ・売却代金を老後資金に活用 | 居住中なら移転先の確保が必要・税金（居住用3000万控除等）の確認 |
| 生前贈与 | 子どもに不動産を贈与 | 相続を待たずに名義移転できる | 贈与税・不動産取得税が発生・将来の相続税との調整が必要 |
| 家族信託 | 財産管理権を子に委ねる | 認知症後も子が売却等を代行できる・成年後見より柔軟 | 信託契約・信託登記の費用（30〜100万円）・専門家への相談が必須 |
| 遺言書作成 | 死後の不動産の処分先・方法を指定 | 相続人間のもめ事防止・売却の意思を明確化 | 生前の実行力はない・遺留分に配慮が必要 |
親が自宅（または将来空き家になる実家）を生前に売却する「生前売却」は、相続前に資産を現金化し、相続人間のトラブルを未然に防ぐ最も直接的な方法です。
親が実際に居住している自宅を売却する場合、「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」（租税特別措置法第35条第1項）が適用できる場合があります。ただし適用要件（住民票の状況・売却前の居住実績等）があるため、税理士に事前確認してください（相続空き家の税理士相談参照）。
親が老人ホームや子どもの家に引越して既に空き家になっている場合の生前売却は、相続前の空き家売却になります。この場合、被相続人居住用財産の3,000万円特別控除（相続後売却が対象）ではなく、一般の不動産譲渡として課税されます。詳細は空き家を売るベストなタイミングを参照してください。
親が元気なうちの空き家対策、千葉県全域で相談受付
生前売却・生前贈与・家族信託・遺言書など、税理士・司法書士連携でベスト策を提案します。
不動産の生前贈与は、相続を待たずに子どもへ名義を移せますが、贈与税・不動産取得税が発生します。暦年課税・相続時精算課税制度の選択や小規模宅地特例への影響を税理士と慎重に検討してください。
| 課税方式 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 暦年課税 | 年110万円の基礎控除超は贈与税10〜55% | 高額不動産は高率の贈与税が発生。相続前7年以内の贈与は相続財産に加算（2024年1月改正） |
| 相続時精算課税制度 | 累計2,500万円まで贈与税非課税（相続時に精算） | 小規模宅地特例（相続税80%減）が使えなくなる。一度選択すると撤回不可 |
| 不動産取得税 | 受贈者に固定資産税評価額の3% | 相続による取得は非課税。生前贈与は課税対象 |
不動産の生前贈与は税負担が大きくなる場合があります。特に相続時精算課税制度の選択は後から取り消せないため、必ず税理士に相談してから決断してください（税理士相談の手順参照）。
家族信託（民事信託）は、信託契約により不動産の管理・処分権を子どもに委ねる仕組み。認知症になった後も子どもが親に代わって不動産の売却・管理ができます。成年後見制度より柔軟で、空き家対策として注目されています。
家族信託では、親（委託者兼受益者）が子ども（受託者）に不動産の管理・処分権限を信託します。信託法に基づく契約（公正証書で作成することを推奨）と信託登記が必要です。親が認知症になった後も、受託者（子ども）が信託財産（不動産）の売却・賃貸・管理ができます。親が売却代金（受益権）を受け取る仕組みなので、財産は親のためにのみ使われます。
家族信託は比較的新しい制度（信託法改正2006年）で、税務・法務上の取扱いが複雑なケースがあります。専門家（司法書士・弁護士）に相談することを強くお勧めします。
遺言書で「自宅不動産は売却して相続人○○が代金を受け取る」「自宅は子○○が相続し、他の相続人には代償分割する」などと指定することで、相続後の空き家問題をスムーズに解決できます。
| 種類 | 概要 | 費用目安 | 推奨度 |
|---|---|---|---|
| 自筆証書遺言（自筆遺言） | 手書きで作成（全文・日付・署名・押印が必要） | ほぼ無料（法務局保管は数千円） | △（記載ミス・紛失リスク） |
| 公正証書遺言 | 公証役場で公証人が作成・保存 | 数万〜十数万円（財産額・条項数による） | ◎（最も確実） |
| 秘密証書遺言 | 内容を秘密にしつつ存在を公証 | 数万円 | △（あまり使われない） |
被相続人居住用財産の3,000万円特別控除（令和9年12月31日期限）は、相続後の空き家売却に対して適用されます。生前対策の時期を誤ると、この控除が活用できなくなる場合があるため注意が必要です。
被相続人居住用財産の3,000万円特別控除（相続空き家版）は、相続により取得した空き家を売却した場合に適用されます。したがって：
3,000万円控除の適用を前提とする場合は、相続後の売却が税制上有利なケースがあります。一方、認知症リスク・相続人間トラブルリスクを優先するなら生前売却が適切です。この判断は個別の状況によって大きく異なるため、税理士・宅建士への相談が重要です。詳細は空き家3000万円特別控除と空き家を売るベストなタイミングをご覧ください。
千葉県内では税理士・司法書士・弁護士・不動産業者が連携した生前対策相談が可能です。2024年4月の相続登記義務化・令和9年末の3,000万円控除期限を念頭に、早めに専門家に相談してください。
千葉県内では以下の無料相談窓口があります（2026年5月時点。要事前予約・年度により変更あり）：
税金に関する無料相談窓口の一覧は千葉県の空き家税金無料相談窓口で詳しく紹介しています。
親の実家の空き家対策、千葉県全域で相談受付
生前売却・家族信託・遺言書作成まで税理士・司法書士連携で対応。まず無料査定・相談から。
親が元気なうちに実家を整理するにはどんな方法がありますか？
主な方法は①生前売却（親の意思で売却・売却代金を老後資金に）②生前贈与（子へ贈与・贈与税に注意）③家族信託（財産管理を子に委ねつつ所有権は維持）④遺言書作成（死後の相続先・処分方法を指定）の4つです。それぞれ税務・法務上の影響が異なるため、税理士・司法書士・弁護士に相談することを推奨します。
親が認知症になる前に実家売却を進めるべきですか？
認知症が進んで判断能力が低下すると、通常の売買契約が締結できなくなります（民法第3条の2・法律行為の能力）。成年後見制度（家庭裁判所による後見人選任）を使えば売却可能ですが、手続きが複雑で費用・時間がかかります。判断能力があるうちに売却・贈与・信託等の手続きを進めることが、子どもへの最大の配慮です。
生前売却すると3000万円特別控除は使えますか？
被相続人居住用財産の3,000万円特別控除は相続取得後の売却が対象であり、親が生前に自分の家を売却する場合は「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」（租税特別措置法第35条第1項）が適用される場合があります（居住していた物件に限る）。いずれも適用要件を税理士に確認してください。
家族信託とは何ですか？実家の空き家対策に使えますか？
家族信託（民事信託）は、財産（不動産・金融資産）の管理・処分権限を受託者（子など）に委ねる仕組みです（信託法）。委託者（親）が認知症になった後も、受託者が財産管理・売却ができます。実家の空き家対策に有効で、公正証書による信託契約・信託登記が必要です。司法書士または弁護士に相談することを推奨します。
生前贈与で実家を子に渡す場合の贈与税はどうなりますか？
不動産を生前贈与すると贈与税（受贈者が課税）が発生します。暦年課税では年110万円の基礎控除があり、それを超える部分に税率10〜55%の累進税率が適用されます。相続時精算課税制度（2,500万円まで贈与税非課税・相続税で精算）も選択可能ですが、小規模宅地特例が適用できなくなるなどデメリットもあります。税理士への相談が必須です。