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相続した空き家には3つの主要制度が絡みます。①3,000万円特別控除（期限：2027年12月31日）、②相続登記義務化（期限：取得を知った日から3年・経過措置2027年3月31日）、③空家特措法による固定資産税最大6倍。早見表で一括確認してください。
相続で空き家を取得したとき、税金・登記・固定資産税の3分野で「知らなかった」では済まない義務・期限が重なっています。本記事では国税庁・法務省・国土交通省の公的情報をもとに、千葉県の相続空き家オーナーが必ず押さえるべき制度を1表にまとめます。
監修体制：宅地建物取引士等の有資格者 ／ 参考：国税庁 No.3306（被相続人の居住用財産）・ 法務省 相続登記義務化・ 国土交通省 空き家対策
3制度の要点を1表に凝縮しました。詳細は各セクションで解説します。
| 制度 | 内容（要点） | 期限・注意点 | 根拠法令 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 （被相続人居住用財産） | 相続した旧耐震空き家（昭和56年5月31日以前建築）を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円控除。 相続人が3人以上の場合、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡は控除額が2,000万円に縮小。 |
①令和9年（2027年12月31日）までの譲渡 ②相続開始から3年を経過する年の12月31日まで（どちらか早い方） ③売却価格1億円以下 ④耐震リフォームか建物取壊しが必要（令和6年以後は買主による取壊しもOK） | 租税特別措置法第35条第3項 |
| 相続登記義務化 | 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が義務。 施行前（2024年4月1日より前）の相続も対象。 |
①2024年4月1日施行 ②経過措置期限：2027年3月31日（施行前の相続分） ③違反：10万円以下の過料 | 改正不動産登記法（2024.4.1施行） |
| 空家特措法 固定資産税 （管理不全空家・特定空家） | 管理不全空家・特定空家への勧告で住宅用地特例（土地評価額1/6軽減）が解除。 固定資産税が最大6倍になる。 特定空家は行政代執行（強制解体）も。 |
①2023年12月13日施行（改正） ②命令違反：50万円以下の過料 ③指定解除は早期売却・適正管理で可能 | 空家等対策特別措置法（2023.12.13改正施行） |
※税制の適用要件・最終判断は必ず税理士・税務署にご確認ください。上記は公的情報をもとにした参考整理です。
昭和56年5月31日以前建築の旧耐震空き家を相続後に売却する場合、最大3,000万円の控除が受けられます（令和9年12月31日が期限）。要件チェックが必須です。
令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡から、相続人が3人以上の場合の控除額は1人当たり2,000万円に縮小されました（従来は3,000万円）。相続人が2人以下の場合は引き続き3,000万円が上限です。
令和6年改正により、買取業者に売却後に買取業者が取壊し・耐震リフォームを行う場合も控除適用が可能になりました。ただし、売買契約書に「売買後に取壊しまたは耐震改修を行う」旨の確約が必要です。買取業者との契約時に確認が必要です。詳しくは買取と仲介の比較もご覧ください。
2024年4月1日施行の改正不動産登記法で、相続登記が義務化されました。3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。施行前の相続も対象で、経過措置期限は2027年3月31日です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務化の範囲 | 相続（遺言含む）による不動産取得を知った日から3年以内に登記申請 |
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 施行前の相続 | 対象（経過措置：2027年3月31日までに登記） |
| 違反した場合 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
| 簡易申請制度 | 相続人申告登記（氏名・住所の申出のみ）で義務を暫定的に履行可 |
| 費用目安 | 司法書士依頼で5〜10万円程度（物件数・複雑度で異なる） |
2023年12月13日施行の改正空家等対策特別措置法で「管理不全空家」が新設されました。管理不全・特定空家への勧告で住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍になります。
| 区分 | 状態の目安 | 固定資産税への影響 | 次のステップ |
|---|---|---|---|
| 管理不全空家（新設） | 雑草繁茂・外壁剥落・ゴミ堆積等、管理が不十分な状態 | 勧告後：住宅用地特例解除→固定資産税 最大6倍 | 改善・売却で特例回復可 |
| 特定空家 | 倒壊危険・衛生上著しく有害・景観阻害等 | 勧告後：住宅用地特例解除→固定資産税 最大6倍 | 命令→行政代執行（強制解体）も |
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税の課税標準が小規模住宅用地（200平方メートル以下）は1/6、一般住宅用地は1/3に軽減されています（地方税法第349条の3の2）。特例解除後は更地と同等の評価額（本則）で課税されるため、最大6倍になります。
出典：国土交通省「空き家対策」／地方税法第349条の3の2
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| 期限 | 内容 | 今すぐすべきこと |
|---|---|---|
| 2027年3月31日 | 相続登記義務化の経過措置期限（2024年4月1日より前の相続分） | 相続登記が未了なら司法書士に相談・手続き開始 |
| 相続開始から3年の12月31日（個別） | 3,000万円控除の相続後期限。相続年度により異なる | 相続年月日を確認し、3年目の12月31日を計算 |
| 2027年12月31日 | 3,000万円特別控除の制度全体の期限（租税特別措置法） | この日までに譲渡（決済）が必要。逆算して売却活動を開始 |
詳しくは空き家売却のタイミング・相続登記の手続きもご参照ください。
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